2008년 미국발 금융위기 이후 주택건설경기는 한동안 침체국면을 벗어나지 못하다가 2012년을 전후하여 되살아나기 시작하여 급기야 2014년을 전후하여서는 공급초과를 우려할 정도로 활기를 띠게 되었습니다. 이에 오래 묵은 주택개발예정지들을 중심으로 슬슬 본격적인 개발절차에 착수하였고, 적시적소에 주택건설사업을 진행하여 잭팟을 떠뜨린 사업자들이 하나 둘 씩 늘어나자 건설경기는 그야 말로 활황을 이루어 우리나라 GDP의 상당부분을 차지하기도 했습니다. 이러한 가운데 지역주택조합이란 것도 우후죽순 격으로 생겨났는데, 최근의 사업진행 경위를 보면 그 중 상당수의 사업장에서 그간의 우려가 현실화되고 있는 것을 목격하게 됩니다.
통상 공동주택(아파트 등)건설사업은 등록사업자인 시행사가 사업주체가 되어 사업계획을 세우고 사업부지를 매수하는 작업을 거치고, 금융사의 PF대출약정과 함께 시공사와 공사도급계약을 맺은 다음 입주자모집(분양)을 하고 건축하여 준공을 마치게 되는 절차구조를 가지고 있습니다. 그런데 주택조합은 사업시행 부분에 있어 조합이 전문시행사와 공동의 사업주체가 된다는 특수성이 있는 것으로 이는 일반분양아파트와 주택재건축·재개발의 중간영역에 있다고 볼 수 있습니다. 특히 주택조합의 경우 청약제도 등에 따른 순위별 분양제한이 없어 무주택자 등이 조합에 가입하여 추진하면 되는데다가, 일정자격만 갖추면 좋은 입지의 주택을 저렴한 가격에 취득할 수도 있다는 장점이 있을 수 있기 때문에 1980년대 이후로 주택건설촉진법, 주택법 에서 그 제도를 유지해 왔던 것입니다. 따라서 이 제도가 잘만 활용되면, 지역조합주택은 실수요자가 곧 주인이 되는 구조로 주택건설예정세대수의 50% 이상 조합원을 확보해야 조합설립이 되므로 미분양의 위험이 적고, 조합원은 양호한 동호수를 배정받을 수도 있으며, 사업자금은 조합원 분담금으로 충당되어 금융사의 PF대출에 다른 추가비용이 들지 않는데다가 최근까지는 시공사의 시공보증도 필요없었기 때문에 시공사와도 비교적 저렴한 도급금액에 계약체결할 수 있습니다.
지역주택조합 사업의 원칙적인 모습은 무주택자 등이 자발적으로 모여 임의단체(추진위원회)를 구성한 후 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고 그 후 조합설립인가를 받는 방식인데, 실제로는 대행사나 시공사가 부지를 선정한 후 그 부지 소유자를 지주조합원으로 영입하여 부지확보 요건을 갖추면서 그들을 중심으로 임의단체를 구성한 다음 추가적인 조합원을 모집하는 방식이 주로 이용되고 있습니다. 조합은 곧 동업을 의미하는데, 조합내부는 물론 시행사와의 동업이나 사업관리가 그리 녹록하지는 않습니다. 시행대행사가 추진위원회나 조합임원 구성에 개입한 다음 서로 공모하여 각종 시공이나 용역 관련 이권에 개입한다든지 조합원들이 납부한 분담금을 유용하거나 과소비하는 경우가 많습니다. 또한 조합설립승인을 위해서는 80% 권원확보가 되어야 하는데 몇몇 지주조합원만으로는 이 요건이 충족되지 않은 상태에서 간혹 지주작업용역수행자의 말만 믿고 진행하다가 낭패를 보는 경우가 있으며, 특히 조합설립되었다고 하더라도 주택법상 매도청구권이 보장되는 95% 권원확보가 안 되어 그 과정에서 사업기간이 지연되고 조합분담금이 눈덩이처럼 불어나면서 사업 실패하는 경우가 많습니다. 2017. 6.부터 주택조합 관련 개정 주택법이 시행되긴 하였으나 실무상 지역주택조합의 장점보다 단점이 더 많은 것을 목격하게 되며 일단 조합가입하면 그 탈퇴가 쉽지 않으므로, 값싸다고 현혹되지 마시고 되도록 지역주택조합의 가입은 심사숙고해보시길 권유 드립니다.
