동일한 면적의 땅이라 하더라도 값이 달리 매겨지는 것은 그 땅에서 어떠한 개발행위를 통해 얼마만큼의 부가가치를 창출할 수 있느냐에 따라 달라질 것입니다.
우선 토지의 지목이 대지냐 임야나 농지냐 등에 따라 값이 달라질 것입니다.
대지라고 하더라도 그 땅이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국토계획법)상 중·고층주택을 지을 수 있는 제3종일반주거지역인지 저층주택만 가능한 제1종일반주거지역인지 여하에 따라 가격이 달라질 것이고, 임야나 농지와 같은 녹지라 하더라도 그 땅이 국토계획법상 계획관리지역이냐 자연환경보전지역이냐에 따라 그 개발가능성이 달라지므로 가격 또한 달라질 것입니다.
이처럼 땅의 가치는 개발가능성과 그 정도에 따라 달라지는데, 대표적인 개발행위인 건축행위를 중심으로 살펴보면 용도지역에 따라 건축가능한 건축물의 종류가 법정화되어 있습니다(국토계획법 시행령 제71조).
이에 따라 어떤 땅은 공장이나 폐기물시설과 같은 공해유발시설까지도 입지 가능한 곳이 있고, 어떤 땅은 농사 이외에는 다른 용도로 전용하기 어려운 땅도 있습니다.
그렇다면 국토계획법과 지방자치단체 조례에 따라 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물이라면 무조건 개발이 허용되는 것일까요?
그렇지만은 않은 것이 바로 국토계획법 제5장에서 정하고 있는 ‘개발행위허가제’ 때문입니다.
즉 용도지역이나 용도지구 등은 개발의 가능성에 관한 관문 역할을 할 뿐 다양한 개별법령에서 정한 공익심사요건을 모두 충족시킬 수 없는 도구입니다.
따라서 용도지역만 믿고 무턱대고 원하는 개발행위가 가능할 것처럼 믿고 투자했다가 낭패를 볼 수도 있는 것이며, 행정관청 또한 용도지역만을 기준으로 인허가를 내주어서도 안 될 것입니다.
국토계획법은 국토의 이용·개발 및 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 관하여 필요한 사항을 정함으로써 공공복리의 증진과 국민의 삶의 질을 향상하게 함을 목적으로 마련되어(법 제1조), 제2장 광역도시계획, 제3장 도시기본계획, 제4장 도시관리계획, 제5장 개발행위허가, 제10장 토지거래허가 등을 규정하고 있습니다.
계획관리지역 등의 구분에 대한 용도지역 등의 지정은 제4장 제2절 도시관리계획을 이루는 부분이고, 개발행위허가제도는 이와 별도의 입법목적을 가지고 있습니다.
‘개발행위허가제’는, 이웃토지와 연접되어 있는 어느 한 토지의 이용이 인접토지의 이용과 부조화를 발생시킬 수 있고, 사적인 개발행위가 각종 계획(도시관리계획, 도시계획사업 등)과 상충할 수 있기 때문에, 이러한 문제점을 사전에 예방하고 계획적 개발을 유도하여 국토를 효율적ㆍ합리적으로 이용하고 체계적으로 관리하기 위한 목적으로, 각종 개발행위에 대하여 개발계획, 개발밀도의 적정성, 계획의 적정성, 기반시설의 확보 여부, 주변 환경과의 조화, 환경에 끼치는 악영향 여부 등을 사전에 검토하여 허가를 받도록 함으로써 국토의 난개발을 방지하기 위한 제도입니다(제56조 등).
이에 도시관리계획의 하나인 용도지역에 부합한 건축물의 건축이나 토지의 형질변경을 위한 것이라 할지라도, 국토의 난개발 방지를 위하여 마련된 개발행위허가제도 등을 통해 별도의 심사를 거쳐야 합니다.
물론 더욱 엄격한 통제 하에서 이루어지는 도시계획사업이나 경미한 개발행위인 경우에는 허가대상에서 제외됩니다.
