건축물(건축법 제2조 제1항 2호)이란 사람의 주거, 사무 등의 공간이므로 사람이 통행할 수 있는 길이 전제되고 자동차가 대중화됨에 따라 찻길로도 이용될 수 있어야 하므로, 건축법에서는 건축물이 들어서는 대지와 도로의 관계에 대해서 접도의무를 규정하면서 사람과 차량이 통행할 수 있는 도로에 접해야 한다고 규정하고 있습니다. 불이 나면 소방차가 들어갈 수 있는 정도는 되어야 한다는 것입니다. 판례의 표현을 빌리면 “건축물 대지의 접도의무를 규정한 취지는, 건축물의 이용자로 하여금 교통상·피난상·방화상·위생상 안전한 상태를 유지·보존케 하기 위하여 건축물의 대지와 도로와의 관계를 특별히 규제하여 도로에 접하지 아니하는 토지에는 건축물을 건축하는 행위를 허용하지 않으려는 데에 있다”는 것입니다.(대법원 2003. 12. 26. 선고 2003두6382 판결)
그럼 대지에 연결되어야 하는 도로란 어떤 것일까요. 건축법상 도로의 개념은 도로법에서 의 것과 달라 실무적으로 난해하고 복잡한 편입니다. 지적과 현황이 다를 경우에도 문제가 많습니다. 우선 건축법상 ‘도로’란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 ①국토계획법, 도로법, 사도법 등에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로이거나 ②건축인허가시 행정청이 위치를 지정하여 공고한 도로를 말합니다.(건축법 제2조 제1항 11호) 또한 사도법에 따른 사도개설허가와 고시가 있는 경우, 사도 설치자는 그 사도에 일반이 통행하는 것을 제한하거나 금지할 수 없는 것이 원칙이고 이를 위해서는 별도의 허가를 받아야 하기 때문에 그러한 통행제한이나 금지허가가 없는 사도에 접한다면 접도의무를 충족시킬 수 있습니다.(사도법 제4조, 제9조 및 건축법 제2조 제1항 제11호 가목) 건축법상 도로는 사람의 통행이 가능해야 하므로 고속도로 등 자동차전용도로는 건축법에서의 도로에 해당하지 않습니다.(건축법 제44조) 오히려 자동차전용도로 등에 접해 있다는 이유로 접구구역으로 지정되면 건축 등 개발행위가 제한되며, 그 연결을 위해서는 도로관리청으로부터 연결허가를 받아야 가능합니다.(도로법 제40조, 제52조) 한편 차량의 통행도 가능해야 하므로 접도 대상 도로의 너비는 차량 2대가 교차할 수 있을 정도의 4m를 기준으로 하게 되며, 연면적의 합계가 2,000㎡(공장인 경우에는 3,000㎡) 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 접해야 하는 것으로 기준이 강화됩니다.
따라서 사람의 보행만으로 접근이 가능한 골목이나 계단길은 건축법상 도로라 볼 수 없으므로 이와 같이 ‘지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우’에는 행정청이 지정공고 한 구간에서 10m 내외 인지 여부에 따라 2~3m이상의 도로에는 접해야 하고, ‘막다른 도로의 경우’에는 막다른 도로의 길이에 따라 2, 3, 4, 6m 너비의 각 도로에 접해야 하는 것으로 그 기준이 완화 또는 강화됩니다.(막다른 골목이 35미터 이상이면 회차를 고려하여 6m로 강화됨) 지금까지 도로 자체의 너비를 봤다면 그 다음으로는 접합면의 길이에 대해 살펴보겠습니다. 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접하는 것이 원칙이며 연면적의 합계가 2,000㎡(공장인 경우에는 3,000㎡) 이상인 건축물의 대지와는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 합니다.(건축법 제44조, 시행령 제28조 제2항) 한편, 도로너비가 부족한 경우에는 건축선(대지와 도로의 경계선) 지정을 통해 접도의무 요건을 조율하기도 합니다.(건축법 제46조)
다만 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되거나, 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 공지가 있는 경우에는 예외적으로 접도의무가 적용되지 않습니다.(건축법 제44조, 시행령 제28조 제1항) 또한 국토계획법에 의한 도시지역이거나 비도시지역 중 제2종 지구단위계획구역으로 도시화된 지역이 아니고, 또한 동이나 읍이 아닌 지역의 경우에는 접도의무에 관한 건축법 규정이 적용되지 않습니다.(건축법 제3조 제2항)
한편 일정규모 이상의 건축물의 경우에는 접도의무뿐 아니라 주차장설치의무가 부과되기도 합니다.(주차장법 제19조 등) 가끔 맹지에서 건축행위를 하려는 자가 민법 제219조 소정의 ‘주위토지통행권’을 근거로 ‘접도의무 충족’이나 ‘해당 건축물의 출입에 지장 없음’을 주장하는 경우가 있으나, 결과적으로 맹지 소유자가 공로로 연결되는 주위토지통행권에 관한 승소판결을 얻었다고 하여 이를 이해관계자의 사용승낙에 갈음한 것으로 볼 수 없음에 유의해야 합니다.(대법원 1993. 5. 25. 선고 91누3758 판결, 대법원 1994. 2. 25. 선고 93누20498 판결)
