최근 주택법 개정 등으로 입주자대표회의의 일도 늘어나고 예전보다는 투명해질 수 있는 기반이 마련되기도 한 것 같은데, 법학의 관점에서 보면 입주자대표회의의 법적 성격은 난제 중의 하나입니다. 1981년 4월 7일 주택건설촉진법(현행 주택법) 개정으로 도입된 입주자대표회의는 공동주택의 관리를 목적으로 공동주택의 입주자나 사용자(세입자)들이 동별로 선출한 대표자들의 단체입니다. 입주자대표회의가 구성되기 위해서는 공동주택의 입주예정자의 과반수가 입주하여야 하고, 그 이전에는 공동주택 사업주체(시행사)가 관리하게 됩니다. 과반수가 넘으면 사업주체는 입주자에게 그 사실을 알리고 공동주택을 직접 관리할 것을 요구하고, 입주자들은 그 요구를 받은 날로부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 합니다. 이때 입주자들(소유자, 배우자, 직계존비속, 임차인 등 포함)은 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 대표자를 선출하고, 그 선출된 동별 대표자들(동별 대표자의 피선출권은 구분소유자와 그의 배우자, 직계존비속 등 입주자만이 가집니다)로 입주자대표회의가 구성됩니다. 이때 입주자나 사용자는 입주자대표회의의 동별 대표자, 회장, 감사를 선출하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성합니다.
그런데, 입주자대표회의의 성격이 독특합니다. 입주자대표회의는 입주자 전원으로 구성되는 단체가 아니라 입주자등이 선출한 동별 입주자대표들로 구성되는 단체이므로 주민총회와는 성격을 달리합니다. 또한 공동주택도 집합건물의 일종인데 집합건물의 구분소유자들로만 당연구성되는 집합건물법상의 관리단과도 차이점이 있습니다. 이에 입주자대표회의의 성격에 대하여 구분소유자로 구성된 관리단과 별도의 비법인사단이라는 의견, 관리단의 기관에 불과하다는 의견, 입주자와 세입자들로 구성된 입주자단체의 집행기관이라는 의견, 집합건물법상 관리단의 특별법상 변이된 형태의 관리단으로서의 실질을 가진다는 의견 등이 제시되고 있습니다. 이에 대하여 대법원은 입주자대표회의는 입주자총원으로 구성된 단체의 내부기관에 지나지 않는 것이 아니라, 그 자체로서 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있고 현실적으로도 자치관리기구를 지휘·감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 동별 대표자를 구성원으로 하는 비법인사단에 해당하며(대법원 1991. 4. 23. 선고 91다4478 판결, 대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결), 동대표는 구분소유자임이 원칙이므로 그들로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서 역할을 수행할 수 있는데다가, 구분소유자와 구분소유자 아닌 자로 구성된 단체라고 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다고 보고 있습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결). 이러한 판례의 태도는 공동주택 특히 대형 아파트 단지의 경우 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 조직되어 사회적 실체로 활동하는 경우는 거의 없으므로 입주자대표회의가 실질적으로는 공동주태의 관리에 관한 사업을 전담하고 있는 현실을 감안한 해석이라 생각됩니다.
그러나 관리단은 집합건물의 구분소유권을 전제로 한 것으로서 ‘구분소유자들의 단체’임에 반하여, 입주자대표회의는 공동주택의 소유자인 입주자뿐만 아니라 소유권을 가지지 않는 사용자(임차인 등)도 참여하여 선출한 대표자들에 의하여 구성된 단체로서 반드시 소유권을 전제로 하지 않는다는 점에서 양자 간에는 근본적인 차이가 있기 때문에, 판례는 입주자대표회의는 공동주택의 관리권한만을 가질 뿐이므로 공동주택의 개별 구분소유자의 소유권에 기초한 권리, 즉 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구권 등은 가지지 못합니다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774). 한편, 입주자대표회의는 공동주택의 하자보수 그 자체에 관한 청구권을 갖는데, 이는 행정적 차원에서 공동주택의 하자보수의 절차, 방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하기 위함입니다(대법원 2006. 8. 23. 선고 2004다20807 판결). 하지만, 하자보수비용 등 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 또는 하자담보추급권을 가지지 못하게 때문에(대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다84229 판결, 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다29454 판결 등), 최근의 하자보수금 청구소송은 구분소유자들로부터 채권을 양수받은 입주자대표회의 명의로 진행되곤 하고 이에 대해서는 법원은 신탁법상 금지되는 소송신탁으로 규율하지는 않습니다.
